Deze pagina bevat vragen en antwoorden inzake financiering deel 2 (oktober/november 2023; deel 1 was in augustus '23).
Matching Capital heeft zich ingespannen om hiermee een goed beeld te geven. Aan deze Q&A kunnen echter geen rechten worden ontleend. De leningsvoorwaarden zijn bepaald in de leningovereenkomst, op aanvraag beschikbaar voor de deelnemers in deze lening.

U kan investeren in de lening aan Zavion Vision BV (een Nederlandse onderneming) voor 12% rente per jaar (1% per maand) gedurende 16 maanden vanaf november 2023. Onder de lening zit een aantal zekerheden (zie verderop).

Zavion Vision BV (een  Nederlandse onderneming) heeft een Zweedse onderneming gekocht, welke eigenaar is van de percelen (de bouwgrond). Zavion Vision wordt bestuurd door dhr. J. Malja, een Zweed die woont en kantoor houdt in Amsterdam.

De Zweedse onderneming, AXT Bostads Bolag AB, is de projectontwikkelaar: zij zorgen in opdracht van de eigenaar ervoor dat de grond gereed gemaakt wordt om huizen op te bouwen, zij bestellen de (pre-fabricated) huizen, zij zorgen voor de afwerking van de woningen en zij doen de verkoop (en de voorverkoop voorafgaand aan de aflevering).

Alle vier de percelen zijn dichtbij het water gesitueerd. Vanaf het dakterras zal er zicht zijn op het water. Vandaar de naam “Waterfront Eskilstuna”. 
De kadastrale nummers zijn: Torshälla 6:43 en 6:136 en Grundby 1:96 en 1:98.

Voor de twee percelen Torshälla is reeds een gemeentelijke vergunning aanwezig: er mogen vrijstaande woningen met garage en open haard worden gerealiseerd. Voor de andere twee andere percelen is de vergunning aangevraagd. De verwachting is dat deze binnen 6 tot 8 weken worden vergund, omdat het binnen de (gemeentelijke) bestemming past.

De financiering in deze tweede fase (oktober/november 2023) is bedoeld voor de ontwikkeling van het project, waaronder het kopen en plaatsen van de (pre-fab) woningen. 

De financiering in de eerste fase in augustus was voor aankoop van de Zweedse onderneming welke de vier percelen in eigendom heeft, plus aankoopkosten, eerste ontwikkelkosten en andere kosten. 

In de eerste fase een financiering van 1,1 miljoen. De beoogde tweede fase financiering is eveneens 1,1 miljoen. In totaal is de financieringsbehoefte 2,2 miljoen euro. 

Een bedrag van ca. € 300.000 is reeds besteed voor de aanbetaling van de aankoop van de woningen. Verder worden alle kosten gedragen buiten het gefinancierde bedrag.

De LTV (loan to value) is 39,3%, gebaseerd op een lening van € 1.100.000 en een hypotheek gevestigd op onderpand(en) met een waarde van € 2.800.000. Zie de hierna volgende vraag.

Voor de financiering (fase 2, oktober 2023) zijn de volgende zekerheden beschikbaar:

  • Hypotheek op onroerend goed in Kopparberg (Zweden). Zavion Vision BV koopt de Zweedse onderneming die eigenaar is van dit onroerend goed. Het betreft 4 appartementsgebouwen die zullen worden verkocht als appartementsblokken. Deze gebouwen zijn eind 2018 / begin 2019 getaxeerd op afgerond 2,8 miljoen (33 miljoen SEK).
    Op 24 oktober 2023 heeft makelaar/taxateur van ERA Real Estate (Dan Cramling) een waardeverklaring afgegeven. Naar zijn professionele opinie vertegenwoordigen deze gebouwen (incl. grond) minimaal genoemde 33 miljoen SEK.
  • Verpanding aandelen van de Zweedse onderneming die eigenaar is van dit onroerend goed in Kopparberg.
  • Overigens, de waarde van de objecten in Kopparberg zal significant toenemen nadat het plan met deze gebouwen is uitgevoerd (ontwikkeling appartementen).  
  • Voor Zweden als geheel lagen de vastgoedprijzen eind 2022 ruim 30% hoger dan eind 2018. De nationale vastgoedprijsindices voor 2023 zijn op dit moment nog niet bekend. 

De reeds bij fase 1 gevestigde zekerheden staan onder de hiernavolgende vraag opgesomd.

Voor de financiering (fase 1) zijn de volgende zekerheden beschikbaar:

  • Verpanding aandelen van Zavion Vision BV (waarde ca. € 650.000)
  • Een prioriteitsaandeel in Zavion Vision BV (belangrijke besluiten dienen in overleg met prioriteitsaandeelhouder te worden genomen)
  • Borgstelling (persoonlijk) door de eigenaar van Zavion Vision (Jimmy Malja)
    (er zal borgstelling worden gegeven voor € 1 miljoen, op basis van de aangeleverde stukken is de borg van materiële waarde).
  • Verpanding van de aandelen Marimark Fastigher AB (Zweden)(waardeverklaring van 17 juli 2023 door Welaw.se van omgerekend € 860.000)
  • Verpanding van de aandelen AXT Bostads Bolag AB (Zweden) (waardeverklaring van 17 juli 2023 door Welaw.se van omgerekend € 550.000)
  • Borgstelling (persoonlijk) door mede-eigenaar van AXT Bostads Bolag AB (David Gustavsson)(er zal borgstelling worden gegeven voor € 750.000).

Fase 1 betreft met name de grondaankoop, de grond gereed maken en de aanbetaling van de woningen. Fase 2 betreft met de name bouw van de woningen. De vier huizen worden modulair gebouwd in de fabriek in Zweden. De modules, muren en plafonds, worden geassembleerd. Vervolgens inrichting, afwerking, nutsvoorzieningen, schilderwerk, enz. De bouw, assemblage en inrichting vindt met name plaats in de komende maanden. Tot slot zullen de woningen worden afgewerkt en opgeleverd. Een lokale makelaar heeft de opdracht op de woningen te verkopen.

De geplande doorlooptijd van het project is 18 maanden, gerekend vanaf 1 september 2023. In dit kader wordt ook een financiering aangetrokken voor de duur van 16 maanden.

Zavion Vision BV heeft aannemelijk gemaakt (op basis van de jaarcijfers 2022 en tussentijdse cijfers 2023) voldoende middelen en maandelijkse inkomsten om de maandelijkse rente gedurende de looptijd naar verwachting probleemloos te kunnen voldoen.   

Als het project uitloopt, dan zal Zavion Vision BV de maandelijkse rente blijven doorbetalen. Als het meer dan 3 maanden uitloopt, dan treden we met Zavion in overleg en worden afspraken gemaakt teneinde tot een voortvarende afronding van het project en daarmee de financiering te komen. De overeenkomst bevat een optie verlenging, mits vooraf schriftelijk aangevraagd en door Matching Capital geaccordeerd.

Matching Capital heeft aangegeven dat de beloning voor investeerders aantrekkelijk moet zijn, omdat het immers uiteindelijk een project buiten Nederland betreft met een iets hoger risicoprofiel. Dit heeft geleid tot de hoge rente (1% per maand).

Zavion Vision BV is een in onze ogen gezonde onderneming die de maandelijkse rente goed kan opbrengen. In totaliteit is er ruim voldoende winstpotentieel in het project om de rentevergoeding op te kunnen brengen en na aflossing een gezonde projectwinst over te houden.

De vraagprijs per (Design)woning is SEK 10.500.000. Mede vanwege de recente ontwikkeling dat Volvo verhuist naar Eskilstuna, is de verwachting dat de woningen vlot verkocht zullen worden. Het voornemen is om alvast een of twee Design woningen te verkopen vooruitlopend op de finale oplevering.

De woningen hebben een woonoppervlak van 166 m2. 

Er wordt gewerkt met een architect, die al meermalen als architect betrokken is geweest bij diverse projecten. De woningen worden ontworpen door de architect, met oog voor de omgeving, materiaalgebruik (veel hout) en lichtinval. Een dakterras is ook onderdeel van deze Design woningen.

Volvo start de verhuizing al op korte termijn. Zie ook dit artikel.

Iedere belegging, waarin dan ook, kent risico’s. In dit project kan onder andere het volgende anders lopen dan gepland:

  • Zavion Vision BV gaat failliet
    > Wij hebben cijfers van 2021, 2022 en 2023 (tussentijds) ontvangen. Zavion kan, gebaseerd op de met ons gedeelde informatie, de rentebetalingen voldoen gedurende de looptijd. De aflossing komt uit de verkoop van de opgeleverde woningen.
  • De ontwikkelaar (AXT) gaat failliet
    > AXT heeft ervaring met ontwikkelprojecten. Als deze partij zou  uitvallen, dan wordt een andere ontwikkelaar ingeschakeld. Dit zou wel kunnen leiden tot vertraging.
  • De vergunning van perceel 3-4 wordt niet verleend
    > Het plan past binnen het (gemeentelijke) bestemmingsplan. Het gebruik sluit aan bij de eerste twee percelen. Het risico wordt laag geacht.
  • Het project trekt onvoldoende financiering aan en valt stil.
    > De komende periode wordt de tweede ronde alvast voorbereid, zodanig dat in oktober een tweede ronde financiering kan worden gerealiseerd. 

NB: U bent zelf verantwoordelijk voor uw investerings-beslissingen, u maakt zelf een afweging rendement – risico en u bepaalt altijd zelf of en hoeveel u investeert in een project.

De banken en de financiële sector zijn niet alleen in Nederland maar ook in Zweden – in zijn algemeenheid – zeer terughoudend met de financiering van relatief kleine vastgoedprojecten en projectontwikkeling. Een belangrijk aspect is planning en tijd. Om vlot door te kunnen schakelen heeft een vastgoedonderneming zo snel mogelijk duidelijkheid nodig over een te verkrijgen financiering.
Belangrijk voor het project Eskilstuna, is dat er zoveel mogelijk buiten gewerkt kan worden voordat de winter aanbreekt. Daarom is er urgentie. Het is lastig om in Zweden vlot duidelijkheid en zekerheid te hebben over financiering.

Jimmy Malja, de eigenaar van Zavion Vision BV, werd enige tijd in contact gebracht met Douwe Westervaarder van Matching Capital. Na enkele verkennende gesprekken heeft hij Matching Capital gevraagd om te bemiddelen om een financiering aan te trekken voor dit project.

Onder meer de volgende documenten heeft Matching Capital ontvangen:

  • Jaarcijfers Zavion Vision BV 2022 
  • Bankafschriften ING van Zavion in 2023 en J. Malja in 2023
  • Bewijs eigendom percelen door Marimark (Zweeds kadaster)
  • Koopovereenkomst (overeenkomst aandelenoverdracht)
  • Waardeverklaringen van externe advocaat inzake  AXT resp. Marimark
  • Afschrift van vooruitbetaling aankoop woningen
  • Bouwvergunning voor twee percelen Torshälla
  • Offerte “Svenska Trahus” voor de levering van Design-woningen
  • Detail-tekeningen
  • Aanbevelingsbrieven van twee opdrachtgevers van Zavion Vision / J. Malja

J. Malja is de Zweedse eigenaar en directeur van de Nederlandse vennootschap Zavion Vision BV. De activiteiten van Zavion zijn internationaal geöriënteerd.
Twee aanbevelingsbrieven van opdrachtgevers, omzetcijfers in 2023 (onderbouwd met bankafschriften) van de Nederlandse onderneming Zavion Vision, in combinatie met de persoonlijke borgstelling van J. Malja, geven ons voldoende comfort om de investeringspropositie aan te willen bieden. (Uiteraard bepaalt iedere investeerder zelf of hij/zij wenst te investeren).