Beste investeerder in project Lindengracht (PLA), u kan uw investering voortzetten onder nieuwe voorwaarden (88% van uw investering voortzetten) of kiezen voor aflossing (63% investering retour).

 

 

De Casus

 

U heeft geïnvesteerd in het woningproject PLA van het failliete Proprt Homes. Door de investeerders is gezamenlijk € 583.500 ingelegd. In eerdere nieuwsbrieven hebben wij u laten weten dat Lindengracht 165a tot de ‘lastige’ woningen behoort bij de verkoop. De reden daarvoor is onder meer gelegen in het feit dat de woning is verhuurd op een huurovereenkomst voor 3 jaar en tegen een relatief lage huur van € 1.500 per maand.

 

Wij hebben meerdere gesprekken met de huurder gevoerd. Het gaat om een zeer sympathiek stel die recent ook nog een baby hebben gekregen. Hun intentie is altijd geweest om de woning aan het einde van de huurperiode te kopen. Zij hadden daartoe al en bedrag van € 25.000 aanbetaald als waarborgsom. Deze waarborgsom is bij het faillissement feitelijk verdwenen en is een vordering van huurder op de boedel geworden.

 

Huurders hadden bewust gekozen voor aankoop rond april 2025. Hun werksituatie (Tom Bosselaar is vorig jaar als zelfstandige begonnen) brengt met zich mee dat zij vanaf dat moment ook een bankhypotheek zouden kunnen krijgen.

 

Om voor investeerders de best haalbare opbrengst te kunnen realiseren zijn wij met huurder tot een principevoorstel kunnen komen. Dit voorstel is het volgende:

 

Het voorstel:

 

*Huurder koopt de woning Lindengracht 165a uit de boedel tegen een koopprijs van € 550.000.

*De aankoop wordt gefinancierd door de huidige investeerders van Matching Capital in project PLA

*Huurder betaalt investeerders een rente van 5,5% op jaarbasis

*De looptijd van de lening is 2 jaar met eenmalig 6 maanden reserveperiode

*De reserveperiode is uitsluitend bedoeld voor het geval na 2 jaar blijkt dat oversluiten onverhoopt toch niet mogelijk blijkt en de woning -dit keer vrij van huur-  verkocht dient te worden.

*Gedurende de looptijd van de lening zal huurder deze maandelijks annuïtair aflossen zodat huurder gebruik kan maken van de hypotheekrente aftrek.

 

 

BIO Tom en Maria (KLIK OP DE PIJL)
Stemmen (scroll omlaag)
De woning
BIO Tom en Maria (KLIK OP DE PIJL)
Stemmen (scroll omlaag)
Tom en Maria

De consequenties voor investeerders:

Samen hebben investeerders deze woning voor € 583.500 gefinancierd.

De netto-opbrengst na verkoop aan huurder en na aftrek van op de woning drukkende kosten, lasten en voorgeschoten rente zal ca. € 513.000 zijn. Dat betekent dat investeerders een afslag op de investering van ca. 12% moeten accepteren.

Per € 1.000 geïnvesteerd houdt u dus na overdracht van de woning een investering over van € 880.  Op deze investering ontvangt u vanaf de datum overdracht woning aan huurder 5,5% rente op jaarbasis.

Aan het einde van de looptijd is de verwachting dat huurder de woning zal kunnen herfinancieren naar een reguliere bank. In dat geval:

-Ontvangt u de hoofdsom van € 880 (per oorspronkelijk geïnvesteerde € 1.000) retour

Vermeerderd met:

  1. Het door u betaalde kostenvoorschot van 4% (waar van toepassing)
  2. De verrekening van de annuïteit die door huurder/beoogd koper is betaald gedurende de looptijd. De rentevergoeding zal daarbij maandelijks aan het einde van de betreffende maanden worden betaald terwijl de opgebouwde aflossing aan het einde van de looptijd zal worden uitbetaald.

Taxatie woning

Matching Capital heeft de woning (gevalideerd/NWWI) laten taxeren. De taxatiewaarde vrije verkoop bedraagt momenteel: € 540.000. De taxatiewaarde in verhuurde staat ligt aanzienlijk lager en komt uit op: € 407.000. Bij deze waarde wordt de kanttekening gemaakt dat deze ook lager kan uitvallen gezien de huidige marktomstandigheden.

De markt voor de verkoop van verhuurde woningen is grotendeels stil komen te liggen nadat begin dit jaar een hele reeks aan maatregelen op fiscaal vlak door de Minister is afgekondigd om beleggen in woningen te ontmoedigen.

Advies Matching Capital

Matching Capital streeft ernaar om in de omvangrijke afwikkeling van de Proprt Homes boedel het maximaal haalbare voor investeerders te bereiken. Daartoe wordt per woning de situatie bekeken en proberen we -waar nodig- maatwerk te bieden. Dit voorstel is tot stand gekomen na meerdere gesprekken met de huidige huurders en lijkt ons in de gegeven omstandigheden de best haalbare oplossing. Wij stellen derhalve voor om collectief in te gaan op het voorstel.

Investeerders dienen zich te realiseren dat het alternatief op dit voorstel zal zijn dat de woning -al dan niet gedwongen- verkocht zal moeten worden in verhuurde staat en dat de opbrengst in dat geval € 407.000 in plaats van € 550.000 zal zijn. Waarbij het waarschijnlijk is dat dit bedrag in de praktijk lager zal uitpakken nu er ook taxateurs zijn geweest die bedragen (ver) onder de € 400.000 hebben laten vallen.

Het voordeel van de voorgestelde oplossing is dat zittende investeerders weliswaar een beperkte afslag op hun oorspronkelijke investering moeten aanvaarden, maar:

-Dat deze investering direct 5,5% rente op jaarbasis gaat opleveren

-Dat investeerders net als nu het 1e recht van hypotheek zullen hebben (via stichting zekerheden MC)

-De resterende looptijd relatief te overzien zal zijn

-De hoofdsom gedurende de looptijd enigszins wordt afgelost

-De lastige huidige huursituatie met deze constructie zal worden doorbroken

Bovendien zal de onzekerheid voor de huidige huurder verdwijnen en zullen zij, in lijn met hun oorspronkelijke plan, de woning alsnog kunnen verwerven.

Wat gebeurt er als huurder de hypotheek niet overgesloten krijgt over 2 jaar?

De mogelijkheid bestaat dat huurder de hypotheek over 2 jaar toch niet overgesloten krijgt. Dat ligt niet in de lijn der verwachting maar valt ook niet uit te sluiten. In dat geval is het grote voordeel van dit voorstel dat er bij verkoop geen sprake zal zijn van een huursituatie waardoor de woning op de vrije markt verkocht zal kunnen worden. In dat geval is huurder (die dus nu koper zal worden) aansprakelijk voor eventuele restschulden of achterstanden. Voor deze situatie wordt een periode van 6 extra maanden ingebouwd waarbij wij -als hypotheekhouder- bovendien een onherroepelijke verkoopvolmacht van verkoper willen krijgen. Vermeldenswaardig is nog dat het hier gaat om serieuze mensen die een hypotheekadviseur hebben geraadpleegd. Bovendien gaat het om een zeer gewilde woning die weliswaar beperkte in omvang is maar wel beschikt over een klein tuin en is gelegen op een toplocatie in de Jordaan in een pand dat geheel in stijl is herbouwd in 1984.

Dit plan kan uitsluitend doorgang vinden als alle investeerders in meerderheid meedoen. Die beslissing ligt bij investeerders zelf maar wordt door ons wel gezien als het best haalbare plan. Wij willen alle investeerders derhalve vragen om met dit plan akkoord te gaan.

Wat gebeurt er als (een deel van de) investeerders niet akkoord gaan.

Er kunnen redenen zijn dat investeerders niet akkoord kunnen of willen gaan met het bovenstaande voorstel. Dat zou betekenen dat het voorstel in deze vorm niet door zou kunnen gaan. Tenzij er nieuwe investeerders gevonden worden die de plaats van vertrekkende investeerders kunnen innemen.

Matching Capital moet daarbij een afweging maken tussen de belangen van investeerders. Deze belangen zijn feitelijk gelegen in de onderliggende waarde in vrije en in verhuurde staat. Daar zit een aanzienlijk waardeverschil tussen.

Wij hebben om die reden gemeend dat deze taxatiewaarde ook bepalend zou moeten zijn bij de keuze van investeerders. Concreet betekent dat het volgende:

Investeerders die toch willen uitstappen met hun investering kunnen een exit maken op basis van de getaxeerde waarde in verhuurde staat, zijnde € 407.000. De netto-opbrengst na aftrek van op de woning drukkende kosten, lasten en voorgeschoten rente zal dan ca. € 370.000 zijn. Dat betekent dat investeerders die nu toch een exit wensen een afslag op de investering van ca. 37% zullen moeten accepteren.

Per € 1.000 geïnvesteerd houdt de investeerder die uitstapt na overdracht van de woning een investering over van ca. € 630. Deze investeerders ontvangen dan bij overdracht aan de beoogd koper € 630 per oorspronkelijk geïnvesteerde € 1.000 retour vermeerderd met het betaalde kostenvoorschot (waar van toepassing).

Matching Capital zal in dat geval bestaande en nieuwe investeerders benaderen om het ontstane financieringsgat te dichten zodat het voorstel alsnog doorgang kan vinden.


STEM HIERONDER (3 opties).

BIO Tom en Maria (KLIK OP DE PIJL)
Stemmen (scroll omlaag)
Baby van Tom en Maria

Naam(Vereist)

Indien dit voorstel met gewone meerderheid van stemmen (Meer dan de helft van het oorspronkelijk ingelegde bedrag, zijne € 291.750) wordt aangenomen, zal het in beginsel doorgang vinden. Vragen kunnen ook gesteld worden via uitwinning@matchingcapital.com

Alle bedragen zijn zo goed als thans mogelijk ingeschat maar kunnen nog variëren. De uiteindelijke afrekening zal bepalend zijn. Tevens wordt dit voorstel gedaan onder voorbehoud van goedkeuring curator/rechter-commissaris en van ondertekening koopakte door huurder/beoogd koper.