Zorgvastgoed in Zuid-Engeland
Deze investeringskans kent een korte looptijd en een hoge rente. Het vastgoed dient als onderpand. Details op deze pagina.
Financiering: Braintree Nursing Home.
Adres: 11 Coggeshall Road, Braintree, Essex, UK.
Overname van Avidcrave Ltd. voor een bedrag van GBP 2.100,000, gefaseerde betaling. Deze onderneming bezit het vastgoed en verzorgt de dagelijkse bedrijfsvoering.
Doelbedrag: € 1.080.000 (inclusief reeds betrokken investeerders).
Looptijd: 12 maanden (na 6 maanden kan men reeds boetevrij aflossen).
Rente: 8% op jaarbasis.
Taxatie & LTV (Loan to Value = lening ten opzichte van de waarde).
Taxatierapport: 22 februari 2021.
Taxatiewaarde vastgoed (leeg, zonder bedrijfsvoering): GBP 1,575,000.
Taxatiewaarde vastgoed met operationele bedrijfsvoering: GBP 2,100,000.
Lening ten opzichte van leegwaarde (afgerond): 60%.
Lening ten opzichte van vastgoed/bedrijfsvoering (afgerond): 45%.
Zekerheid.
Speciaal voor deze internationale financiering is Matching Capital International BV in het leven geroepen. Matching Capital International heeft het vastgoed (Braintree Nursing Home, 11 Coggeshall Road, Braintree) als onderpand. Investeerders participeren via de Nederlandse leningsovereenkomst met Matching Capital International.
Bedrijfsvoering.
51 bedden.
Vergunning voor 12 extra bedden.
Rating Care Quality Commission (CQC): goed.
Gezonde cijfers (positieve cashflow).
Koper.
ECG Bidco Ltd.
Ervaren team: 150 jaar ervaring ( management) in de zorg in Engeland.
De kredietnemer is voornemens om meerdere projecten te financieren via Matching Capital.
De looptijd is kort. Dat heeft alles te maken met de strategie:
– aankoop Nursing Home (bedrijf en vastgoed) in Braintree,
– bedrijfsvoering voortzetten en op punten verbeteren,
– financiering Matching Capital,
– herfinanciering bank.
Waarom investeren?
Matching Capital is benaderd om een combinatie te maken van de financiering door reeds bij het project betrokken (Nederlandse) investeerders, en investeerders via Matching Capital. Door investeerders bij elkaar te brengen kan de beoogde financiering tot stand worden gebracht met vestiging van hypothecaire zekerheid op het gefinancierde zorgvastgoed.
Wij bieden deze investeringskans graag aan vanwege het type vastgoed (vergrijzing en toenemende vraag naar zorg), de ervaring van de kredietnemer, de goede staat van het vastgoed, de rating (CQC), de relatief lage LTV en de aantrekkelijke rente. Het doel is een financiering voor korte termijn, waarna deze wordt overgenomen door een lokale bank.
Hieronder leest u achtergrondinformatie over “Care Homes” in Engeland.
Waarom met Nederlandse investeerders?
Er waren reeds Nederlandse investeerders aan boord, dat zijn relaties van een van de eigenaren (Nederlander).
De strategie was en is om de aankoop met investeerders te doen en dan te gaan herfinancieren.
Dergelijke financieringen worden vaak niet door de bank gedaan dan wel de procedure duurt (te) lang.
In dit geval heeft men de koopovereenkomst net gesloten en wij financieren het binnen 2-3 weken.
Daarna is het in bezit en kan men in alle rust herfinanciering organiseren.
Procedure (investeren)
Om deel te nemen als investeerder, is er 1 extra stap in vergelijking tot de normale procedure. Op een rij:
- Vul bedrag in en druk op de blauwe knop INVESTEREN (op deze pagina).
- Zodra wij de investering hebben geaccepteerd (onder voorbehoud van stap 3 en 4), ontvangt u een Tenaamstelling
- Onderteken de volmacht behorend bij de Term Sheet (wij sturen u dit document toe). U geeft ons hiermee volmacht om namens u Engelse overeenkomst aan te gaan t.b.v. hypotheek met het vastgoed als onderpand.
- Vul dit online formulier in ter identificatie.
Hypotheek/Zekerheid
Er wordt, zoals gebruikelijk, een hypotheekrecht gevestigd met het gefinancierde vastgoed in onderpand. De deelnemende investeerders, vertegenwoordigd door Stichting Matching Capital Zekerheid, zijn eerste in rang. Er is dus niet een bank of derde die voorrang heeft. Indien onverhoopt de kredietnemer niet de rente (en aflossing) kan betalen, dan kan de Stichting namens de investeerders de zekerheidsrechten uitwinnen, door beslag te leggen op het onderpand. Dat kan dan worden verkocht om van hieruit (alsnog) uit te kunnen keren.
Om de zekerheidsrechten goed te waarborgen, is Matching Capital International speciaal opgericht. Matching Capital heeft de zekerheden georganiseerd met haar huisadvocaat, van kantoor Ploum aan de Blaak in Rotterdam. Een engelstalige juridische toelichting op de structuur en zekerheden is op aanvraag beschikbaar.
UK Care Homes: An opportunity to build communities and invest capital:
The care sector has come under unparalleled scrutiny due to the COVID-19 pandemic. We decided to look beyond the headlines by mapping out the future trajectory of the care home market, and identify the opportunity for investors to strengthen and facilitate the provision of care home beds in the UK.
The JLL report estimates that with the number of over-85-year-olds set to increase by 27.5% every year until 2030, the UK will need 110,000 additional care home beds over the next decade. With the number of care home beds currently standing at around 465,000, 5,000 fewer than in 2015 and 55,000 fewer than in 2000, the number would have to more than triple to hit this target. (Source: JLL Research, 15 October 2020)
Care home operators demonstrate resilient performance despite the challenges of Covid-19:
The Knight Frank care home index, which collects data from corporate care home providers across the UK, encompassing 112,000 beds across 819 towns and cities, reveals that despite the challenges of the pandemic, care providers have remained incredibly resilient. Although occupancy fell by 8.5 per cent during Q2 2020, recovery has already begun with the occupancy rate up by 1.2 per cent in the third quarter, and rigid testing procedures in place mean that operators are well prepared in the event of a second wave. (Source: Knight Frank research, 23 November 2020)