Zorgvastgoed in Zuid-Engeland
Vervolg op project van afgelopen mei. Verbouwing en verbetering verzorgingshuis in Zuid-Oost Engeland. Details op deze pagina.
Financiering: Braintree Nursing Home.
Adres: 11 Coggeshall Road, Braintree, Essex, UK.
Financiering van de zorg-onderneming die het vastgoed bezit en de dagelijkse bedrijfsvoering verzorgt. Financiering: € 1.600.000.
Doelbedrag: € 500.000 in combinatie met de bestaande financiering van € 1.100.000).
Looptijd: 12 maanden (na 6 maanden kan men reeds boetevrij aflossen).
Rente: 8% op jaarbasis.
Taxatie & LTV (Loan to Value = lening ten opzichte van de waarde).
Taxatierapport 19 oktober 2021: GBP 2,700,000 (waarde vastgoed met operationele bedrijfsvoering). In deze taxatie zijn de voorgenomen (te financieren) maatregelen meegenomen. De taxatiewaarde van 22 februari 2021 betrof: GBP 2,100,000. De maatregelen voegen derhalve GBP 600,000 toe aan de waarde van het object.
Lening ten opzichte van actuele taxatiewaarde (afgerond): 50%.
Toevoeging waarde (1): contract met de overheid voor 5 extra gasten.
Er is een contract gesloten met Essex County Council voor het plaatsen van 5 nieuwe permanente bewoners. Deze nieuwe bewoners komen op het moment dat de nieuwe lift is geplaatst en kamers op de eerste verdieping zijn vergroot. Het gaat hier om door de overheid gesubsidieerde zorg.
Door het contract wordt de winst met 86.000 pond vergroot op jaarbasis.
Toevoeging waarde (2): nieuwe (grotere) lift.
Er zijn 43 kamers (8 tweepersoons en 35 eenpersoons), in totaal 51 bedden.
8 kamers op de eerste verdieping (zie afbeelding) zijn bereikbaar via een trap en een kleine smalle lift. Hierdoor zijn ze niet geschikt voor bewoners die slechter of niet ter been zijn. Er wordt een nieuwe lift geplaatst (zie afbeelding), waardoor de eerste verdieping beter benut kan worden.
Toevoeging waarde (3): kwaliteit & comfort.
Er worden grotere kamers gemaakt (door een kleine kamer op te geven en de ruimte te herbestemmen tot ensuite voor twee andere kamers; afbeelding). Tevens worden er nieuwe medische bedden geplaatst. Dit levert meer comfort voor gasten en het personeel.
Daarnaast komt er een nieuwe therapy room, waar manicures, pedicures, dokterafspraken enz. kunnen plaatsvinden. Ook wordt een extra rustige eetkamer gecreëerd, wat prettig is voor gasten die gevoelig zijn voor prikkels. Tot slot worden 22 kamers opgeknapt en vernieuwd, met nieuwe meubels, opnieuw geschilderd en nieuwe vloerbedekking.
Koper.
ECG Bidco Ltd. Ervaren team: 150 jaar ervaring ( management) in de zorg in Engeland. Deze kredietnemer is voornemens om meerdere projecten te financieren via Matching Capital. De strategie:
– aankoop Nursing Home (bedrijf en vastgoed) in Braintree (gerealiseerd, fase 1),
– bedrijfsvoering voortzetten en verbeteren (fase 2 = deze financiering)
– financiering Matching Capital in fase 1 (1,1 miljoen) en fase 2 (0,5 miljoen)
– herfinanciering door lokale bank.
Waarom investeren?
Wij bieden deze investeringskans graag aan vanwege het type vastgoed (vergrijzing en toenemende vraag naar zorg), de ervaring van de kredietnemer, de goede staat van het vastgoed, de rating (CQC), de relatief lage LTV en de aantrekkelijke rente.
Het doel is een financiering voor korte termijn, waarna deze wordt overgenomen door een lokale bank.
Waarom met Nederlandse investeerders?
Er waren in fase 1 (mei 2021) reeds Nederlandse investeerders aan boord, relaties van een van de eigenaren (Nederlander).
De strategie is om de aankoop met investeerders te doen en later bancair te herfinancieren. Dergelijke financieringen worden vaak niet door de bank gedaan dan wel de procedure duurt (te) lang.
In deze 2e fase vinden verbouwingen en verbeteringen plaats, waarmee de omzet en de winst toenemen, en de waarde van de onderneming en het vastgoed navenant toenemen.
Procedure (investeren)
Om deel te nemen als investeerder, is er 1 extra stap in vergelijking tot de normale procedure. Op een rij:
- Vul bedrag in en druk op de blauwe knop INVESTEREN (op deze pagina).
- Zodra wij de investering hebben geaccepteerd (onder voorbehoud van stap 3 en 4), ontvangt u een Tenaamstelling
- Onderteken de volmacht behorend bij de Term Sheet (wij sturen u dit document toe). U geeft ons hiermee volmacht om namens u Engelse overeenkomst aan te gaan t.b.v. hypotheek met het vastgoed als onderpand.
- Vul dit online formulier in ter identificatie.
Hypotheek/Zekerheid
Er wordt, zoals gebruikelijk, een hypotheekrecht gevestigd met het gefinancierde vastgoed in onderpand. De deelnemende investeerders, vertegenwoordigd door Stichting Matching Capital Zekerheid, zijn eerste in rang. Er is dus niet een bank of derde die voorrang heeft. Indien onverhoopt de kredietnemer niet de rente (en aflossing) kan betalen, dan kan de Stichting namens de investeerders de zekerheidsrechten uitwinnen, door beslag te leggen op het onderpand. Dat kan dan worden verkocht om van hieruit (alsnog) uit te kunnen keren.
Om de zekerheidsrechten goed te waarborgen, is Matching Capital International speciaal opgericht. Matching Capital heeft de zekerheden georganiseerd met haar huisadvocaat.
UK Care Homes: An opportunity to build communities and invest capital:
The care sector has come under unparalleled scrutiny due to the COVID-19 pandemic. We decided to look beyond the headlines by mapping out the future trajectory of the care home market, and identify the opportunity for investors to strengthen and facilitate the provision of care home beds in the UK.
The JLL report estimates that with the number of over-85-year-olds set to increase by 27.5% every year until 2030, the UK will need 110,000 additional care home beds over the next decade. With the number of care home beds currently standing at around 465,000, 5,000 fewer than in 2015 and 55,000 fewer than in 2000, the number would have to more than triple to hit this target. (Source: JLL Research, 15 October 2020)
Care home operators demonstrate resilient performance despite the challenges of Covid-19:
The Knight Frank care home index, which collects data from corporate care home providers across the UK, encompassing 112,000 beds across 819 towns and cities, reveals that despite the challenges of the pandemic, care providers have remained incredibly resilient. Although occupancy fell by 8.5 per cent during Q2 2020, recovery has already begun with the occupancy rate up by 1.2 per cent in the third quarter, and rigid testing procedures in place mean that operators are well prepared in the event of a second wave. (Source: Knight Frank research, 23 November 2020)